Budowę domu można przeprowadzić na kilka sposobów. Najprostszy z punktu widzenia inwestora to zlecenie prac jednej firmie, która odpowiada za kolejne etapy budowy. Druga możliwość to samodzielne wyszukiwanie wykonawców – osobno do fundamentów, murów, dachu, instalacji czy wykończenia. Jest też rozwiązanie pośrednie, czyli system mieszany, w którym część prac zlecamy firmom, a część wykonujemy samodzielnie.

Każdy z tych modeli ma swoje zalety i wady. Nie zawsze najtańsza oferta oznacza najniższy rzeczywisty koszt budowy, a oszczędność na robociźnie może zostać zjedzona przez dodatkowy czas poświęcony na zakupy, transport materiałów, koordynację ekip i usuwanie błędów.

Który sposób budowy domu jest najbardziej opłacalny? To zależy przede wszystkim od budżetu, ilości wolnego czasu, doświadczenia inwestora oraz jego tolerancji na ryzyko.

Trzy sposoby prowadzenia budowy domu

Najczęściej można spotkać trzy modele.

1. Generalny wykonawca – jedna firma buduje dom

W tym wariancie inwestor podpisuje umowę z jedną firmą, która przejmuje odpowiedzialność za wykonanie kolejnych etapów budowy.

W zależności od zakresu umowy może ona odpowiadać za:

• fundamenty,
• konstrukcję budynku,
• dach,
• stolarkę,
• elewację,
• instalacje,
• tynki i wylewki,
• ocieplenie,
• prace wykończeniowe.

Inwestor ma wtedy jednego głównego wykonawcę i jeden harmonogram.

2. Inwestor sam organizuje poszczególne etapy

W tym modelu każdą ekipę wybiera inwestor.

Przykładowo:

firma od fundamentów → murarze → cieśla → dekarz → elektryk → hydraulik → tynkarze → wylewkarze → ociepleniowcy → ekipa wykończeniowa

Każda firma odpowiada za swój zakres prac, a inwestor musi dopilnować, aby kolejne ekipy pojawiły się w odpowiednim czasie.

3. System mieszany

To rozwiązanie często okazuje się najbardziej elastyczne.

Najbardziej skomplikowane lub wymagające specjalistycznego sprzętu prace można zlecić firmom, natomiast prostsze zadania wykonać samodzielnie.

Przykładowo można zlecić:

• fundamenty,
• konstrukcję,
• dach,
• instalację elektryczną,
• instalację wodno-kanalizacyjną,
• tynki,

a samodzielnie wykonać:

• część prac przygotowawczych,
• malowanie,
• część zabudów,
• montaż niektórych elementów,
• część prac ogrodowych,
• drobne prace wykończeniowe.

Dzięki temu można ograniczyć koszt robocizny bez przejmowania całej odpowiedzialności za budowę.

Jedna firma – największa wygoda, ale nie zawsze najniższa cena

Największą zaletą generalnego wykonawcy jest oszczędność czasu inwestora.

Nie trzeba co kilka tygodni szukać kolejnej ekipy, negocjować cen, ustalać terminów i pilnować kolejności prac.

W idealnym przypadku wygląda to tak:

projekt → umowa → harmonogram → budowa → odbiór domu

Inwestor ma jednego partnera odpowiedzialnego za organizację prac.

Zalety generalnego wykonawcy

Jeden odpowiedzialny podmiot

Jeżeli wystąpi problem na styku dwóch etapów, łatwiej ustalić, kto powinien go usunąć.

Przy wielu wykonawcach często pojawia się klasyczna sytuacja:

„To nie jest nasza robota. Poprzednia ekipa zrobiła to źle”.

Przy jednej firmie zakres odpowiedzialności jest zazwyczaj prostszy do ustalenia.

Mniej organizacji

Inwestor nie musi samodzielnie:

• szukać ekip,
• pilnować terminów,
• organizować dostaw,
• koordynować prac,
• sprawdzać, czy jedna ekipa nie przeszkadza drugiej.

Łatwiejsze planowanie

Generalny wykonawca może przygotować harmonogram obejmujący całą inwestycję.

Jest to szczególnie istotne dla osób, które pracują zawodowo i nie mogą codziennie pojawiać się na budowie.

Mniej problemów z ciągłością prac

Jeżeli jedna ekipa skończy wcześniej, generalny wykonawca może skierować na budowę kolejną.

W przypadku samodzielnej organizacji może się okazać, że murarze skończyli pracę trzy tygodnie temu, ale dekarz ma wolny termin dopiero za miesiąc.

Wady generalnego wykonawcy

Największym problemem jest oczywiście cena.

Firma musi zarobić nie tylko na samej robociźnie. W cenie może znaleźć się również:

• organizacja budowy,
• koordynacja ekip,
• transport,
• ryzyko związane z terminami,
• koszty administracyjne,
• marża generalnego wykonawcy.

Dlatego cena kompleksowej realizacji może być wyraźnie wyższa od kosztu budowy organizowanej samodzielnie.

Mniejsza kontrola nad poszczególnymi wykonawcami

Inwestor może mieć niewielki wpływ na to, kto faktycznie wykonuje konkretny etap.

Generalny wykonawca może korzystać ze swoich podwykonawców, których inwestor wcześniej nie znał.

Ryzyko dużej zaliczki

Przy dużej inwestycji szczególnie istotna jest konstrukcja umowy i sposób rozliczania.

Nie warto przekazywać wykonawcy dużej części wartości całej budowy z góry.

Bezpieczniejszym rozwiązaniem są płatności za wykonane i odebrane etapy.

Uzależnienie od jednej firmy

Jeżeli generalny wykonawca ma problemy organizacyjne, finansowe albo kadrowe, może to wpłynąć na całą budowę.

W przypadku kilku niezależnych wykonawców problem jednej firmy nie musi zatrzymać całej inwestycji.

Samodzielne szukanie ekip – taniej, ale wymaga czasu

Drugi model polega na tym, że inwestor sam staje się w praktyce koordynatorem budowy.

Nie musi oczywiście wykonywać wszystkich prac. Jego zadaniem jest jednak znalezienie odpowiednich wykonawców i dopilnowanie, aby poszczególne etapy następowały po sobie.

Przy dobrze zorganizowanej budowie może to znacząco ograniczyć koszty.

Największa zaleta: możliwość negocjowania cen

Jeżeli inwestor znajdzie bezpośrednio:

• ekipę murarską,
• cieślę,
• dekarza,
• elektryka,
• hydraulika,
• tynkarzy,

nie płaci marży pośrednika za ich koordynację.

Może również porównywać oferty kilku firm.

Przy dużej inwestycji nawet niewielkie różnice cen mogą dać znaczącą kwotę.

Samodzielna organizacja budowy ma jednak swoją cenę

Tą ceną jest przede wszystkim czas inwestora.

Trzeba znaleźć wykonawców, zadzwonić, spotkać się, otrzymać oferty, porównać zakres prac, ustalić terminy i podpisać umowy.

Do tego dochodzi codzienna koordynacja.

Przykładowo elektryk może powiedzieć:

„Nie możemy wejść, ponieważ hydraulik jeszcze nie zakończył instalacji”.

Hydraulik odpowie:

„Potrzebujemy najpierw zakończonych tynków”.

A tynkarze:

„Nie możemy rozpocząć, dopóki instalacje nie będą odebrane”.

Wtedy inwestor musi